Calcular el precio de una casa en México puede parecer complicado, ya sea para vendedores o incluso para quienes se dedican a comprar para rentar.
En definitiva, se trata de una decisión financiera relevante, donde muchos se enfrentan a la incertidumbre de saber si están ofreciendo o pagando el precio adecuado por una propiedad.
Más allá de las interrogantes, existen algunos factores que influyen en el precio de una casa, pero por fortuna existen diferentes métodos para calcularlo. Hoy abordaremos esta información para ofrecer herramientas adecuadas para una valoración precisa y fiable.
Factores que influyen en el precio de una casa
Tal como explican especialistas inmobiliarios en una reciente entrevista para El Universal, factores como la ubicación, tamaño de la propiedad y las variaciones de oferta y demanda tienen una influencia significativa en el precio de una casa.
Además de estos, es necesario considerar los aspectos fiscales y legales que pueden tener un impacto crucial en el precio final de la propiedad. La valuación puede incluso considerarse como información que no debe faltar en un contrato de arrendamiento o venta.
Ubicación geográfica
Sin duda, el territorio es uno de los factores más determinantes en el precio de una casa, con notables diferencias entre cada estado, así como entre sus zonas urbanas y extraurbanas o rurales.
Las propiedades en zonas urbanas con fácil acceso a servicios tienden a tener un precio más elevado. En contraste, las casas en áreas rurales tienden a ser más económicas.
Tamaño y distribución
El tamaño de la casa, medido en metros cuadrados de construcción y de terreno, también juega un papel importante.
Las casas más grandes suelen tener un valor más alto, aunque esto también depende de la distribución. Contar con espacios funcionales y bien aprovechados puede aumentar el valor de una propiedad, incluso si no es la más grande de la zona.
En este aspecto, también en necesario considerar la calidad de los materiales de construcción, el estado de conservación y la antigüedad del inmueble.
Mercado inmobiliario
El precio de una casa también está influenciado por el comportamiento del mercado inmobiliario, el cual depende de la dinámica entre oferta y demanda.
Si la demanda es alta y hay pocas propiedades disponibles, los precios tenderán a subir. En cambio, si hay más oferta que demanda, los precios pueden disminuir. Estas variaciones también dependen del desarrollo inmobiliario y de actividades de interés en la zona.
Un claro ejemplo quedó expuesto por los expertos, señalando a Bahía de Banderas en Nayarit como una de las zonas más caras para vivir en México debido al desarrollo inmobiliario y el turismo en la región.
Aspectos fiscales y legales
Al estimar el precio de una casa, los documentos requeridos para rentar o comprar una casa, así como los impuestos obligatorios, suelen sorprender a compradores y vendedores, ya que estos impuestos se aplican tanto en la compra como en la venta de inmuebles.
Algunos, como el impuesto sobre la renta (ISR) y el impuesto de adquisición de bienes inmuebles (ISABI), pueden incrementar el precio final de la propiedad.
Además, deben considerarse aquellos conceptos relacionados con la regulación local, los derechos de propiedad y otros posibles gravámenes que también pueden afectar el valor.
Métodos para estimar el precio de una casa
Además del valor catastral estimado por el gobierno con base en el registro de la propiedad, existen diferentes métodos que los propietarios y compradores pueden utilizar para estimar el precio de una casa en México.
A continuación, se describen los más comunes y cómo pueden aplicarse en distintos escenarios:
Valoración profesional o tasación
Un valuador certificado puede ofrecer una estimación precisa del precio de una casa. Estos profesionales toman en cuenta todos los factores mencionados anteriormente y aplican técnicas especializadas para llegar a un valor justo.
Método comparativo de mercado
Es uno de los más utilizados y consiste en comparar la propiedad con inmuebles similares que se hayan vendido en la misma zona. Es especialmente útil en áreas con una mayor cantidad de transacciones inmobiliarias y propiedades comparables.
Ejemplo práctico: si una casa de 150 m² en una colonia de la Ciudad de México se vendió por $2,000,000, y una propiedad similar —en términos de tamaño y ubicación— está en venta, se puede inferir que el precio adecuado sería cercano a esa cifra.
Método del valor de reposición
Este consiste en calcular cuánto costaría construir la misma casa desde cero, considerando los precios actuales de materiales y mano de obra. Este enfoque es útil en áreas rurales o en propiedades únicas donde no hay suficientes comparables en el mercado.
Ejemplo práctico: si el costo de construcción por metro cuadrado en una zona rural de Jalisco es de $10,000 y la propiedad en cuestión tiene 120 m², el valor estimado de la casa sería de $1,200,000, esto sin incluir el valor del terreno.
Métodos automatizados
Una tendencia que se ha visto desde hace varios años, consiste en recurrir a herramientas en línea para saber el precio de una casa. Para lo cual es necesario suministrar información sobre la ubicación, distribución, antigüedad, extensión en m2, entre otros datos.
Estas herramientas también son implementadas entre los servicios de algunas plataformas de bienes raíces. Sin embargo, el resultado del cálculo puede variar del precio final.
Índice referencial de precios por metro cuadrado
Aunque, de acuerdo con el portal del Gobierno de México, el índice nacional de SHF estableció a principios de 2024 el precio promedio de una vivienda en $1,702,000; las transacciones inmobiliarias se basan en el índice referencial por metro cuadrado.
Este índice ofrece el costo promedio por metro cuadrado en diferentes zonas del país, ayudando a compradores y vendedores a tener una idea más clara del valor de una propiedad.
De acuerdo con el informe del mercado inmobiliario de Inmuebles24, en zonas urbanas de alta demanda, como la Ciudad de México o Monterrey, el precio por metro cuadrado puede superar los $58,000 y $70,000 para inmuebles nuevos. En contraste, en zonas rurales o menos desarrolladas, este valor puede bajar a menos de $20,000.
¿Qué hacer si el precio de la casa es muy diferente al esperado?
Es común que al realizar una valoración el precio de una casa sea diferente al que los propietarios o compradores esperaban. Esto puede deberse a varios factores, como una sobreestimación del valor emocional de la propiedad o un mercado fluctuante.
Si el precio de la casa es mayor al esperado, una opción es realizar un análisis detallado de los factores que contribuyen a ese valor. Es posible que se pueda ajustar el precio eliminando ciertas mejoras que no aportan valor significativo o negociando con el comprador.
Si el precio es menor de lo esperado, es recomendable revisar si hay factores que podrían estar depreciando la propiedad, como la necesidad de reparaciones o la falta de comparables recientes en la zona.
Cálculo del precio de una casa: la base para negocios exitosos
Determinar el precio de una casa en México requiere considerar múltiples factores y métodos de estimación que, con la asesoría de un profesional, ofrecen perspectivas para una valoración realista.
En este sentido, para llevar a cabo una transacción inmobiliaria exitosa, es crucial contar con una valoración precisa que considere todos los factores mencionados
Ya sea que estés vendiendo o comprando una propiedad, asegurarte de utilizar plataformas confiables te permitirá llegar a los compradores adecuados de manera más eficiente.
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